Un peu technique....mais trés passionnant !!
Le Plan Local d'Urbanisme (PLU) a été institué par la Loi relative à la Solidarité et au Renouvellement Urbains (SRU) du 13 décembre 2000. Il remplace le Plan d'Occupation des Sols (POS). Les POS datent de 1967.
Même s'ils sont régulièrement révisés par les communes, les POS ne répondent plus aux mêmes exigences qu'il y a 35 ans. Les politiques urbaines d'après guerre ont du faire face à l'explosion démographique des villes. La priorité était de garantir un toit, dans des conditions décentes et de favoriser l'expansion urbaine. En trois décennies, les villes se sont métamorphosées : elles se sont étalées, divisées entre lieux de vie, de travail, de commerce, de loisirs,… favorisant l'usage de la voiture, et engendrant des phénomènes de ségrégation.
C'est ce constat et la volonté de promouvoir un développement urbain plus solidaire et plus durable qui a guidé l'élaboration de la loi "solidarité et renouvellement urbains" et la création du Plan Local d’Urbanisme. Les communes n'ont pas d'obligation de se doter d'un PLU, mais elles y sont fortement incitées pour pouvoir urbaniser de nouvelles zones. Le PLU organise le développement d'une commune en fixant les règles d'urbanisme de tout ou partie du territoire.
Plus ambitieux que le POS, le PLU est un document qui exprime un véritable projet sur le long terme . Il définit le projet global d'aménagement de la commune dans un souci de développement durable. Son but est de rechercher un équilibre entre développement urbain et préservation des espaces naturels dans une perspective de développement durable et de tenir compte des nouvelles préoccupations : · renouvellement urbain, · habitat et mixité sociale, · diversité des fonctions urbaines, · transports et déplacements.
Le PLU comprend
Le PLU est composé de quatre parties différentes : le rapport de présentation qui expose le diagnostic et les orientations du PLU, le projet d'aménagement et de développement durable, le règlement qui inclut articles et cartographies, et enfin les annexes.
1- un rapport de présentation
1. Présente un diagnostic, les perspectives d'évolution démographique, économique et sociale, et les évolutions pressenties pour l'habitat, l'emploi, les équipements publics, les services et les moyens de transports.
2. Expose l'état initial de l'environnement , des paysages et analyse les incidences des options du P.L.U. sur leur évolution puis présente les mesures prises pour leur préservation et leur mise en valeur.
3. Détermine les perspectives d'évolution des parties urbanisées en presentant un phasage de l'ouverture à l'urbanisation et en prenant en compte les objectifs de diversité de l'habitat.
2 - un Projet d’Aménagement et de Développement Durable (P.A.D.D. : projet des élus en matière d'aménagement et d'urbanisme.)
C'est le "Projet d'Aménagement et de Développement Durable", c'est le véritable "Projet de territoire" il doit illustrer les objectifs et moyens mis en œuvre dans un esprit "d'économie" des espaces naturels de la commune, et de "renouvellement" des espaces urbains. 6 domaines doivent êtres abodés :
1. Les mesures de nature à préserver le centre d'un village et ses quartiers, les développer ;
2. Les actions et opérations relatives à la restructuration ou à la réhabilitation d'îlots, de quartiers ou de secteurs, les interventions destinées à lutter contre l'insalubrité ;
3. Le traitement des rues, sentiers piétonniers et pistes cyclables ;
4. Les actions de nature à assurer la sauvegarde de la diversité commerciale des quartiers ;
5. Les conditions d'aménagement des entrées de ville ;
6. Les mesures de nature à assurer la préservation des paysages.
3 - Le réglement
Zonage
C'est le "plan" du P.L.U., il présente les différents types de quartiers de la commune comme :
1 - les zones urbaines (U), toutes équipées déjà urbanisées, ou en cours d'équipement de réseaux collectifs d'assainissement suffisants pour accueillir les constructions nouvelles;
2 - les zones d'urbanisation future (AU) pour l'habitat ou l'activité (AUE), qui sont les zones à caractère naturel destinées à accueillir les futurs habitants ou de nouvelles entreprises ; L'urbanisation peut être progressive, réalisée dans le cadre d'une opération d'aménagement d'ensemble ou reportée à une prochaine révision du PLU. Dans ce cas, le classement n'a qu'une portée symbolique.
3 - les zones de loisirs (AUL), réservées aux sports, et aux activités culturelles ;
4 - les zones agricoles (A), réservées à cette activité et au logement des seuls agriculteurs et éventuellement à des installations de service public ou d'intérêt général au contour flou.
5 - les zones de protection de la nature (N), qui doivent être également préservées pour leurs paysages ; toutefois, un transfert de COS est possible entre propriétaires et un réglement peut autoriser dans un sous-secteur (l'équivalent de l'ancien Nb) les constructions qui s'intégrent à l'environnement et ne nuisent pas à la protection des sites.
6 - les Espaces Boisés Classés, qui interdisent le défrichement des plus beaux boisements de la commune ;
7 - certains éléments de patrimoine bâti ou des jardins intéressants.
Règles
C'est le véritable interprète du zonage du P.L.U., il permet de connaître précisément les conditions de construction ou d'aménagement dans chacune des zones de la commune. C'est notamment lui qui détermine les surfaces constructibles maximales ou les hauteurs limitées. On y trouve :
1 - les catégories de constructions autorisées par zone (habitat, industrie, commerce, etc...) ;
2 - les reculs et prospects à respecter notamment par rapport aux voies publiques ;
3 - les obligations d'aménagement des accès routiers, de branchement aux réseaux d'eau, d'assainissement ;
4 - l'emprise au sol maximale des constructions, notamment dans les zones d'activités ;
5 - la hauteur maximale des bâtiments ;
6 - les conditions de traitement des façades ou des ouvertures des bâtiments ;
7 - les obligations en ce qui concerne le stationnement des véhicules ;
8 - des prescriptions pour le traitement des espaces verts, des arbres existants ou des jardins ;
9 - ainsi que le "C.O.S." maximal autorisé, c'est à dire la surface constructible calculée sur chaque parcelle.
4 - Annexes
Emplacements réservés
Il s'agit simplement de l'ensemble des opérations "déclarées d'utilité publique" par la commune, on les retrouve sur le plan de zonage, et cette liste contient :
-les zones de préemption, les zones d'aménagement concerté, les routes et carrefour à créer ou à élargir ; - les équipements scolaires, sanitaires, hospitaliers, culturels, etc... ; - les parcs ou espaces verts que la commune désire réaliser dans le futur, ...
Cette liste précise aussi les organismes publics bénéficiaires, c'est à dire l'Etat, la Région, le Département ou la commune.
Servitudes d'utilité publique
Cette partie du dossier contient des pièces fournies par le Préfet à savoir des plans et une liste qui permet de connaître les "servitudes" de certaines parcelles. ( • des zones inondables ; zones de bruit de l'aérodrome ; passages des oléoducs, lignes électriques ou cables téléphoniques,...).
Une annexe fait le bilan des ressources en eau potable de la commune, ainsi que des dispositifs d'assainissement des eaux usées. Trois plans permettent de visualiser les réseaux d'eau potable, des eaux usées, et du pluvial..
Les Principales nouveautés
- Le document d'urbanisme doit traiter de la totalité de l'espace communal.
- N : zone naturelle et forestière. Outre le classement en zone N, les espaces boisés existants peuvent faire l'objet d'une protection spéciale dans le cadre du PLU (classement en espace boisé à protéger), si l'on veut prévenir leur défrichement en vue d'autres usages (y compris agricoles).
- Les zones anciennement NB des POS (urbanisation inorganisée en secteur naturel) n'existent plus dans les PLU.
- Toute réduction, même minime, d'une fraction de la zone A ou de la zone N en zone constructible, exige désormais une procédure de révision générale ou de révision simplifiée (dans le cas où la commune aurait un projet présentant un intérêt général).
- Il est souligné que les haies, bosquets, arbres isolés ayant un intérêt paysager ou écologique peuvent être protégés par le biais des PLU, par le classement en espaces boisés à protéger (ou l'utilisation de l'article L 123.1 7ème du code de l'urbanisme - loi paysage).
- Les zones naturelles d'intérêt écologique, faunistique et floristique (ZNIEFF de type 1) répertoriées doivent être consultées. Le PLU se doit de les préserver, le plus possible, ainsi que d'autres zones naturelles éventuellement non répertoriées dans les ZNIEFF dont, tout particulièrement, les zones humides de petite dimension.
- Prévention de l'urbanisation linéaire le long des voies existantes
Pour une grande part, l'incohérence urbanistique, souvent constatée de zones soumises à une forte pression démographique depuis 30 ans, est liée au fait que l'on a permis la construction individuelle de pavillons en chapelet, le long des voies existantes, sans recul suffisant pour pouvoir ensuite recalibrer la voirie, afin de l'adapter à de nouvelles fonctions (circulation piétonne, vélo …) et à un trafic accru, et sans soucis d'urbaniser en profondeur. Le résultat est la création de cheminements routiers très accidentogènes, la création de toiles d'araignées urbaines sans polarisation, le gaspillage de l'espace agricole et la dégradation du paysage.
- Le PLU s'appuie sur un cadre de référence global désigné sous le terme de «projet d'aménagement et de développement durable» de la commune (PADD).
- Assainissement et urbanisme
L'attention des élus est attirée sur l'importance de songer tout particulièrement à l'évolution des réseaux d'assainissement eaux usés, mais aussi eaux pluviales. Pour les eaux usées, toutes les communes ont obligation de réaliser un zonage d'assainissement qui distingue les zones d'assainissement collectif des zones d'assainissement autonome (généralement fosse toutes eaux + filtre + rejet) reposant sur des critères géologiques et économiques, étant précisé que d'ici 2005, les communes ont également obligation d'organiser le contrôle de l'assainissement non collectif (une solution intercommunale semble devoir être conseillée). Pour les eaux pluviales, il faut souligner que, de manière systématique, l'administration impose (à l'occasion des porter à connaissance des PLU, autorisation de lotir ou de création de zones d'activité…), de prévenir les effets de l'augmentation du ruissellement induit par la création de nouvelles zones imperméabilisées : le principe est que ces aménagements ne doivent pas augmenter les débits de pointe des apports aux réseaux pluviaux par rapport à la situation initiale (création de bassins tampon).
- Réserves foncières. Le fait, pour une commune, de disposer de réserves foncières, est un atout considérable pour conduire un urbanisme de qualité. La constitution de telles réserves (via la SAFER en zone A et N, via éventuellement l'institution d'un droit de préemption sur tout ou partie des zones U ou AU, ou par achats amiables) dans une perspective à long, voire très long terme, est un objectif qui mérite d'être examiné par les élus.
- Révision. La loi SRU a reconnu aux documents d'urbanisme un caractère évolutif qui était perçu auparavant parfois comme source d'instabilité. Ainsi, il s'agit aujourd'hui de faciliter l'adaptation des PLU aux nouveaux enjeux et aux priorités qui peuvent apparaître, sans toutefois se dégager de la nécessité de conduire un projet durable. Pour ce faire, la procédure de révision a été considérablement simplifiée. De même, une procédure de révision d'urgence a été instaurée, remplaçant l'application anticipée, permettant d'adapter rapidement un PLU pour permettre un projet nouveau d'intérêt général sans remettre en cause la nécessité d'une enquête publique.
- Un projet plus démocratique. En contrepartie des facilités de procédure, la démocratisation de l'élaboration du PLU est renforcée : le projet doit faire l'objet d'un débat en conseil municipal et la concertation est élargie dans sa durée.
La concertation permet d'informer et d'associer les habitants en amont des décisions qui concernent leur cadre de vie, de mieux définir les objectifs d'aménagement au travers d'une démarche globale appuyée sur un large débat public. Il s'agit d'informer le public et de lui permettre de réagir dès le stade des études préalables, avant que l'essentiel des décisions soit pris de façon irréversible. Les modalités de concertation sont librement définies par le conseil municipal, la concertation devant se dérouler pendant toute la durée de l'élaboration ou de l'étude de la révision du PLU. Elle fait l'objet d'un bilan tiré par le conseil municipal et tenu à disposition du public.
La Procédure
- La prescription :
La prescription est le fait de décider l'élaboration d'un PLU. La décision est arrêtée par délibération du conseil municipal. Les habitants en ont connaissance.
Une fois le plan prescrit, il est possible pour l'autorité administrative, si elle le juge nécessaire, de surseoir à statuer sur les diverses autorisations demandées comme la délivrance d'un permis de construire, par exemple.
- L'instruction :
La conception et l'élaboration du plan sont en principe placées sous l'autorité du maire, qui peut toutefois les confier à un établissement public intercommunal (EPCI).
Pendant cette période, le maire entend les organismes et personnes associées à l'élaboration ou celles qui désirent y participer.
Les services de l'état peuvent être associés à l'élaboration. Cette collaboration facultative peut être à l'initiative du maire ou du préfet. Ce dernier, veille au respect des règles d'urbanismes et porte à la connaissance des communes les informations nécessaire à l'exercice de leurs compétences.
Sont obligatoirement associés à l'élaboration des documents :
- les régions et départements,
- les organismes de parcs naturels et régionaux,
- les organisations de transports urbains.
Leur avis est joint au dossier soumis à l'enquête publique.
Sont consultés à leur demande :
- les présidents du conseil général, régional, et de l'EPCI,
- les maires des communes voisines et des Etats limitrophes,
- toutes les organisations compétentes en matière d'aménagement d'urbanisme d'environnement.
- L'adoption :
Lorsque l'instruction est terminée, le conseil municipal (ou l'organe délibérant de l'EPCI) arrête le projet qui est communiqué pour avis aux organismes et personnes qui ont été associés à son élaboration. Ils ont 3 mois pour se manifester (leur silence vaut avis favorable).
Dans l'hypothèse de conflits éventuels lors de l'élaboration des documents d'urbanisme, la commission de conciliation peut être saisie. Elle a 2 mois pour rendre des propositions.
- L'enquête publique :
Le projet de PLU est soumis à enquête publique par le maire. Toutefois, il ne rend pas le plan public avant de le soumettre à cette enquête. Elle permet aux personnes publiques de faire connaître leurs réactions.
- L'approbation :
Le PLU, éventuellement modifié, est approuvé par délibération du conseil municipal.
Il est tenu à la disposition du public. C'est à la suite de cette formalité que le plan est exécutoire, c'est à dire qu'il est opposable à tous, administration comme habitants.
- L'annulation
Comme tout acte administratif, le PLU est un acte susceptible d'être attaqué en justice. Le juge administratif peut prononcer son annulation pour vice de forme (procédure) ou vice de fond. Dans cette hypothèse, le document d'urbanisme immédiatement antérieur redevient applicable.
- Le coût 
Il varie selon le nombre d'habitants et est estimé en moyenne à 37.000 € pour une commune de 5 000 habitants. (On peut avancer un coût moyen de 750 000€ pour les SCOT d’une agglomération comprenant de 80 à 100 communes pour 150 000 habitants.La moyenne générale par habitant se situe autour de 5,50 €).
- Les délais de la procédure
1 -Délibération du Conseil municipal ou de l’EPCI :
- prescrivant l’élaboration du PLU - fixant les modalités de la concertation. Délai moyen : 3 à 9 mois.
2 - Phase d’étude(diagnostic, état initial de l’environnement). Délai moyen : 6 à 18 mois selon le contexte et la taille de la commune.
3 - Organisation d’un débat au sein du Conseil municipal sur le projet d’aménagement et de développement durable. 4 - Délibérations du Conseil municipal arrêtant le projet de PLU et tirant le bilan de la concertation. Délai moyen étapes 3 et 4 : 6 à 9 mois.
5 – Consultations et recueil des avis. Délai moyen : 6 à 9 mois.
6 - Arrêté du maire (ou du président de l’EPCI compétent) soumettant à enquête publique le projet de PLU. 7 -Délibération du Conseil municipal approuvant le PLU après modifications éventuelles. Délai moyen étapes 6 et 7 : 6 à 9 mois.
Durée moyenne d’élaboration d’un PLU : de 27 à 54 mois.
Minimum : 15 à 18 mois.
Sources :
Le Particulier, la DDE, Ministère de l'équipement, , www.service-public.fr.
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